«البيروقراطية» واحتكار ترفيق الأراضى.. العائق الأول أمام الاستثمار

تحقيق – طه النجار


 أكد المطورون العقاريون أن أبرز المعوقات التى تواجه حركة الاستثمار بالقطاع العقارى هو أن الحكومة لا تزال تمارس نوعاً من الاحتكار فى عمليات تجهيز وترفيق الأراضى .
وقالوا إن السوق المصرية  تمتلك عددًا من المزايا النسبية أهمها انخفاض تكلفة المنشآت العقارية مقارنة بالأسواق العربية والخليجية المجاورة.
وأوضحوا أن هناك مشكلة رئيسية تتمثل فى تفشى الممارسات البيروقراطية  داخل كل الأجهزة الرسمية للدولة، مؤكداً أنه رغم محاولات الإصلاح الاقتصادى التى أجرتها الدولة  مؤخراً إلا أن هناك استمرارًا للقيود البيروقراطية داخل السوق المحلية مما يعد احد اهم المشاكل التى تواجه الاستثمار فى قطاع العقارات.
 وأكدوا ان قطاع العقارات مؤهل لجذب استثمارات جديدة خلال الفترة المقبلة. وطالبوا الحكومة بإشراك القطاع الخاص فى عمليات تجهيز وبيع الأراضي وكذلك استغلال آلية «الشراكة» بين القطاع الخاص والحكومة لتجهيز الأراضى للمستثمرين .
وقالوا ان السوق المصرية جاذبة للاستثمار العقارى والسياحى.. وكشفوا عن وجود معوقات اكدوا ان هذه المعوقات ستزول من خلال الإرادة السياسية.
وكشف المطورون العقاريون عن مفاجأة من العيار الثقيل تتمثل فى أن السوق مهددة بانخفاض قيمة العقارات القديمة لإهمال الصيانة مؤكدين مواجهتهم النقص بالعمالة المدربة والمعدات .
 طالب المهندس حسين صبور رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العمرانية، بتوجه الدولة خلال الفترة المقبلة لإتاحة الفرصة للقطاع الخاص لمشاركة الحكومة فى عمليات تجهيز وبيع الأراضي  للاستثمار العقاري .
وأشار إلى أن أبرز المعوقات التى تواجه حركة الاستثمار بالقطاع العقارى هو أن الحكومة لا تزال تمارس نوعاً من الاحتكار فى عمليات تجهيز وترفيق الأراضى، مشدداً على أن السوق المصرية  تمتلك عددًا من المزايا النسبية أهمها إنخفاض تكلفة المنشآت العقارية مقارنة بالأسواق العربية والخليجية المجاورة.
وأوضح أن هناك مشكلة رئيسية تتمثل فى تفشى الممارسات البيروقراطية  داخل كافة الأجهزة الرسمية للدولة، مؤكداً أنه رغم محاولات الإصلاح الاقتصادى التى أجرتها الدولة  مؤخراً فإن هناك استمرارًا للقيود البيروقراطية داخل السوق المحلية .
ولفت صبور، إلى أن السوق المصرية مؤهلة لجذب مزيد من الاستثمارات الجديدة خلال الفترة المقبلة، مرحباً بالاستثمارات العربية الوافدة للسوق المصرية خلال الفترة الماضية خاصة المتعلقة بالقطاع العقارى.
وأكد المهندس حسين صبور،  أنه  جار حالياً مناقشة اللائحة العقارية فى عدد من منظمات الأعمال خاصة جمعية رجال الأعمال المصريين  واتحادات الغرف التجارية والصناعات، تمهيداً لإصدارها خلال الفترة المقبلة.
وأشار،  إلى أن أهمية اللائحة تكمن فى قدرتها على حماية المستثمرين الجادين والمشروعات ذات الجدوى الاقتصادية.
وشدد صبور على ضرورة أن تلتزم الدولة بتعاقداتها المبرمة خلال الفترات الماضية، موضحاً أنه فى ظل استمرار القيود البيروقراطية المتواجدة داخل السوق المحلية لايمكن تدعيم مسار الشراكة بين القطاع الخاص والمستثمرين مع الحكومة.
وقال جميع التجارب السابقة لعمليات الشراكة بين القطاعين الخاص والحكومة مثل مشروع مدينتى باءت بالفشل وامتدت تداعياتها للمنازعات القضائية، منوهاً أنه لم تسظهر بعد أية مشكلات فى عقود المشاركات التى أبرمتها الحكومة مؤخراً.
أكد المهندس طارق الجمال، رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتطوير العقارى، أن السوق العقارية تحتاج إلى ملامسة متطلبات الواقع الحالى وما تفرضه الأوضاع من تحديات جديدة على مستوى صناعة العقار، مشيراً إلى أن التحديات التى يقابلها المطورين العقاريون محلياً وأبرزها عدم ملاءمة البرامج الزمنية الخاصة بتنفيذ المشروعات لطبيعة المشكلات القائمة بالواقع.
ولفت إلى أزمة افتقاد السوق للاعتماد على الدراسات المتخصصة لقراءة الأوضاع الحالية والإطلاع على التغيرات القائمة به، موضحاً أن السوق تعانى من أزمة كبيرة فى جودة العمالة وتوافرها، حيث يصنف العامل المصرى الأعلى سعراً على مستوى العالم، إلى جانب الأزمة القائمة فى توافر المعدات الحديثة لتشييد المشروعات.
وأوضح أن تنفيذ المشروعات العمرانية الجديدة لا يعتمد فى أغلبه على الدراسات التى تقوم بها شركات إدارة المشروعات المتخصصة والمكاتب الاستشارية والتى يجب أن تعمل بتنسيق وتناغم كامل، بما يساهم فى تحديد الأسس التنفيذية الواضحة لتنفيذ المشروعات وفقا لاحتياجات السوق.
وألمح إلى ظاهرة الاعتماد على شركات المقاولات فى الدخول فى تمويل المشروع وهو أمر غير منطقى، خاصة وأن ربحية شركات المقاولات من الدخول فى تنفيذ المشروعات عادة ما تكون أقل بكثير مقارنة بالمطور العقارى ذاته.
وفيما يتعلق باحتياجات السوق المحلية خلال الفترة المقلبة، أشار إلى خطورة استمرار عمليات التوسع بطرح مشروعات عمرانية جديدة وضخمة وإهمال تطوير الثروة العقارية القديمة والتى ستنخفض قيمتها خلال السنوات المقبلة فى ظل تردى أوضاعها نتيجة إهمال صيانتها وتطويرها وفقاً لما يلائم أوضاع السوق.
وأوضح أن السوق العقارية لابد أن تتأهب مرة أخرى لوضع مخطط استراتيجى لتطوير الثروة العقارية القديمة وإعادة إحيائها مرة أخرى، وإنقاذها من الانهيار، من خلال البدء العاجل بمشروعات الصيانة، وإضافة المزيد من الخدمات بما يساهم فى إكساب الثروة العقارية قيمة مضافة ترفع من قيمتها مستقبلاً.
وأشار إلى أن تحقيق ذلك يتطلب تغيير الثقافة القائمة حول التنمية العمرانية والتوسع بالمشروعات الجديدة على مستوى كل من المطور العقارى والمستهلك أيضاً.
قال وليد عبدالفتاح، المدير الإقليمى لشركة هيل انترناشيونال أفريقيا لإدارة المشروعات،أن هناك 7 تحديات تواجه الدولة والمطور لتنفيذ حزمة المشروعات التى تم الإعلان عنها خلال المرحلة الماضية، مطالباً الحكومة والمستثمرين بإعادة النظر فى تلك التحديات ووضع خطة لمواجهتها فى حالة استهدافها تنفيذ تلك المشروعات.
وأضاف أن هذه التحديات تتمثل فى عدم توافر مواد البناء فى السوق، فضلاً عن عدم توافر العمالة المؤهلة فنياً لتنفيذ تلك المشروعات، بالإضافة إلى حجم وقدرة شركات المقاولات المتاحة بالسوق وخاصة مع ضخامة وتعدد المشروعات القومية التى أعلنت الدولة عن تنفيذها.
وتابع : «يمثل توفير الإشراف على التنفيذ أحد التحديات التى تواجه تنفيذ المشروعات إضافة إلى توافر مصادر التمويل، إلى جانب أزمات البيروقراطية ونقص الأراضى الاستثمارية».
وأوضح أن الفترات الزمنية التى تم وضعها لتنفيذ المشروعات وخاصة القومية منها تحتاج لإعادة النظر وفقا للوضع على أرض الواقع، ووفقاً لمعدلات أداء السوق العقارية المصرية، هو ما يستلزم وجود رؤية مختلفة للتعامل مع تلك المشروعات بشكل عام وتحديد الجداول الزمنية لتنفيذها بشكل خاص.
قال المهندس هانى العسال، رئيس مجموعة مصر ايطاليا للاستثمار العقارى والسياحى،أن السوق المصرية جاذبة للاستثمارات من كل الجنسيات، مضيفًا أن مشروع قناة السويس ومحور التنمية سيساهمان فى تنمية النشاط السياحى والاستثماربشكل عام.
أضاف أن الوقت الحاضر يتميز بوجود إرادة سياسية قوية تستهدف تغيير القوانين والتشريعات وتوفير حوافز الاستثمار، لتغيير شكل الاستثمار إلى الاستثمار الآمن، كما أن المعوقات بسيطة مقارنة بالإمكانيات المتوافرة لكنها تحتاج إلى حلول سريعة وإرادة قوية.
وتابع قائلًا: «الدولة تستهدف تطوير وتعمير نسبة 6% إضافية من مساحة الدولة ويجب أن يكون هذا هو المشروع القومى الذى يتوحد حوله الإعلام والدولة والمطورين العقاريين وتذليل كل العقبات، وتنمية فكرة الشراكة بين المطور والدولة لتحقيق المنفعة المتبادلة والتغلب على العجز الموجود فى السوق المصرية».
قال نبيل عماشة، مدير قطاع التسويق بشركة إعمار مصر، أن السوق المصرية لديها فرص واعدة للنمو وتمتلك كافة المقومات الأساسية للتعافى فى ظل امتلاكها كثافة سكانية كبيرة.