«الفقاعة العقارية» فى مصر.. أكذوبة

ارتفاع جنونى فى أسعار العقارات فى مصر خلال السنوات العشر الأخيرة لتقفز بنسبة ٤٠٠ فى المائة  قابلتها موجة غير مسبوقة من البناء والتمدد العمرانى فى كل الاتجاهات شرقًا وغربًا شمالًا وجنوبًا من خلال ١٤ مدينة جديدة يأتى على رأسها العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والجلالة وغيرها من مدن الجيل الرابع، الأمر الذى دفع البعض للتخوف من حدوث فقاعة عقارية أو انهيار فى السوق العقارية على غرار أزمة الرهن العقارى فى أمريكا ٢٠٠٨. «روزاليوسف» فى هذا الملف تجيب عن سؤال الساعة من خلال استطلاع آراء نخبة من كبار المطورين العقاريين فى مصر.

1 ـ فكرى: الفقاعة العقارية لاوجود لها على أرض الواقع والطلب فى زيادة على الشراء

وعن تلك الإشكالية أوضح المهندس علاء فكرى رئيس شركة بيتا مصر ان مصطلح «الفقاعة العقارية» لا اساس له من الصحة وستشهد الايام المقبلة صحة ذلك  على أرض الواقع وليس بالكلام بل سيكون هناك زيادة كبيرة فى الفترة المقبلة للحصول على الوحدات السكنية بجميع مستوياتها سواء بمدن الجيل الرابع أوغيرها من المدن مثل مدن الجيل الثالث المتمثلة فى أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة والشروق والعاشر من رمضان، وأكمل فكرى انه بالنسبة لمدن الجيل الرابع فسيحدث إقبال كبير على الشراء فى قلب العاصمة الجديدة خاصة بعد نقل الحكومة والبرلمان والهيئات المختلفة اليها لأن الموظفين سيكون عليهم التوجه اليها يوميا.
ذلك بالاضافة الى حاجة المواطنين العاديين للسكن بجوار العاصمة الجديدة أو رسم حياة أفضل لابنائهم بالتالى سيشعرون بالحاجة الملحة للسكن بجانبها سواء بالعاصمة ذاتها أو مدن اخرى مثل القاهرة الجديدة وبدر أوالعاشر من رمضان وبالتالى سيكون المعروض أقل مما هوحالياً ومن ثم سترتفع الاسعار مع زيادة الاقبال وقلة المعروض.
كذلك فزيادة الإقبال من الاخوة العرب وحرصهم على اقتناء وحدات بالعاصمة الجديدة التى ستكون من أعظم وأضخم العواصم العربية من حيث الرقى والفخامة، كذلك سيزيد من قلة المعروض، نفس الامر بالنسبة لمنطقتى الجلالة والعلمين الجديدة و هى المناطق السياحية التى يتم بناؤهم حالياً لتكون وجهة سياحية عالمية جديدة لمصر ومن المنتظر ان تلقى اقبالا عالمياً.

2 ـ العسال:  %14زيادة مساحة العمران

كذلك قال المهندس هانى العسال  رئيس شركة مصر إيطاليا للتطوير العقارى إن مصطلح «الفجوة العقارية» مصطلح غير صحيح بالمرة والذى أطلقه هم بعض رجال البنوك وخاصة بنوك التمويل العقارى وهم ليسوا على دراية بسوق العقارات ولا دراسته، وأكد العسال لا يوجد فى مصر فقاعة عقارية، ولن يكون فى المستقبل، لان هناك خطة قومية من قبل بأن يكون الجزء المعمور من مصر 14% بحلول عام 2030 وهو حالياً 7% اى سيتم بناءً ضعف الحكم المعمور حالياً وذلك ليس كلاما مرسلا أو دون أى حسابات فالدولة قامت بأعداد دراسات تؤكد حاجة المواطنين مستقبلياً لزيادة الرقعة السكانية وفقاً لما وفرته وزارة التخطيط من معلومات دقيقة فكيف ستحدث الفجوة العقارية..!
وبالتالى فالفجوة ستكون ممن سيتثمرون فى الدولار عندما ينخفض فى الفترة المقبلة مع ازدياد ارتفاع معدلات النمو فى الاقتصاد المصرى وفقاً لبيانات البنك المركزى والتصنيفات الائتمانية للبنوك الدولية.
وأشار العسال إلي انه يتنبأ ان يكون الاستثمار العقارى فى الفترة المقبلة يمثل60% من الدخل القومى، خاصة ان هناك إقبالا كبيرا من شركات تطوير عقارى عربية للاستثمار العقارى فى مصر وفقاً لرؤيتها ان مصر ستصبح فى السنوات القادمة من أكبر الاسواق العقارية فى الشرق الاوسط، فكبرى الشركات العربية أضخم أرباحها من السوق المصرية وليس غيرها من الدول العربية، كذلك فهناك مجهود كبير خلال الفترة الأخيرة فيما يخص تصدير العقار للخارج  اى جذب عملاء عرب وأجانب وهوتفكير خارج الصندوق.

3 ـ العتال: نشر الشائعات تؤثر على الأسهم العقارية

قال أحمد العتال رئيس مجلس إدارة شركة «العتال القابضة» إن هناك خلطًا فى تعريف الفقاعة العقارية، حيث إن المقصود بها أن يقوم العميل بشراء وحدة دون امتلاكه المال الحقيقى للالتزام بالتعاقد وتتولى البنوك تمويل شراء الوحدة وهو ما لا ينطبق بكل حال على السوق المصرية الذى يقوم العميل به بالشراء من موارده المالية الذاتية ويتم اللجوء فى بعض الأحيان إلى التمويل العقارى بضوابط وشروط محددة من البنك المركزى، ومن ثم فإن الفقاعة العقارية لا تنطبق بكل تعريفاتها وشروطها على السوق المصرية.
وأشار إلى أن الأقاويل والشائعات المنتشرة من بعض سماسرة البورصة بشأن أن السوق مقبلة على فقاعة عقارية نتيجة استمرار ارتفاع أسعار البيع ليست عن دراسة حقيقية وهدفها فقط تحقيق مصالح ومكاسب شخصية، حيث إن نشر تلك الشائعات قد يؤثر على أسعار الأسهم العقارية المدرجة بالبورصة المصرية التى تنساق وتتأثر دائما بالأقاويل.