شيخ المعماريين.. المهندس حسين صبور لـ«روزاليوسف»: العاصمة الإدارية ومحور قناة السويس مشروعا القرن

حوار - ناهد سعد


قال المهندس حسين صبور شيخ المعماريين فى مصر والعالم العربى ان قطاع العقارات سيمثل فى الفترة المقبلة أحد مصادر الدخل القومى ويمكن ان يحقق 20% من نسبة الدخل القومى لمصر، مشيرا إلى ان اقتحام غرباء مجال العقارات ممن ليس لهم دراية بالسوق سبب ارباكاً فى السوق العقارى ويجب الاسراع بخروج قانون اتحاد المطورين الى النور لحل تلك المشكلة.. وأكد صبور ان العاصمة الإدراية ومحور تنمية قناة السويس هما مشروعا القرن  الاول كان ضرورة لانقاذ القاهرة من كارثة سكانية حيث من المقرر ان يصل عدد سكان القاهرة فقط الى 40 مليون نسمة بحلول عام 2050 اما المشروع الثانى وهو محور تنمية قناة السويس سيوفر دخل قومى 100 مليار دولار للدولة.


■ أوصف لنا حالة السوق العقارى فى االوقت الحالى وما هوالمتوقع فى السنوات القادمة؟
■ هناك طفرة فى الثلاث سنوات الاخيرة فى مصر فى سوق العقارات فأصبح سوقا مفتوحا، فالسوق العقارى مر بأكثر من مرحلة فكان قطاعا العقارات والاتصالات قبل الثورة يحققون 16 %  نمو ثم حدثت احداث يناير وبدأ سوق العقارات وجميع الانشطة الاقتصادية تنزل بالسلب ثم بدأت فى الارتفاع مجدداً فى الثلاث سنوات الاخيرة ومن المتوقع ان تزيد فرص الاستثمار العقارى فى السنوات القادمة لتحقق دخلا قوميا لا يقل عن 20% من الدخل القومى، حيث تتزايد عدد الزيجات لتكون بمعدل 300 الف زيجة فى المدن الكبرى فقط وتلك الزيجات تحتاج وحدات سكنية بمختلف مستوياتها الفاخرة والمتوسطة والإسكان الاقتصادى، كذلك فهناك دراسات تؤكد ان عدد سكان القاهرة فقط عام 2050 سيصل الى 40 مليون مواطن وبالتالى سيحتاجون الى توسعات جديدة فى المدن الجديدة التى يتم افتتاحها وإنشاؤها حالياً.
وبالنسبة للفترة القادمة المتوقع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بعد تحرير أسعار المحروقات منتصف العام الجارى مما سيؤثر على اسعار مواد البناء جميعها.
ولكن  من الصعب توقع بنسبة الارتفاع نتيجة وجود أكثر من عامل مؤثر فى سعر الوحدة السكنية، ومن بينها ارتفاع مدخلات الإنتاج والتى ستؤدى لزيادة التكلفة الإنشائية.
 ■ هل تتناسب حركة البيع الحالية مع حجم الاعلانات العقارية التى تملأ الفضائيات فى الشهر الكريم؟
حركة المبيعات تتراجع خلال شهر رمضان، واتوقع انتعاشها مرة أخرى خلال موسم الصيف، مع عودة المصريين بالخارج وانتهاء موسم الأعياد والامتحانات.
فموسم الصيف يزداد فيه الإقبال على المدن الساحلية بخلاف العقارات السكنية بالمدن الأخرى.
كذلك فالشركات قدمت كثيراً من التسهيلات لجذب أكبر شريحة من المواطنين، ومنها خفض مقدم الحجز والتقسيط على فترات سداد وصل بعضها إلى 12 عاماً
وحالة القلق التى يظهرها البعض حول السوق العقارى نتيجة دخول الكثير من الشركات الجديدة وليس لديها الخبرة اللازمة لتنفيذ وإنهاء المشروعات تسويقا وبيعا وتنفيذا، وبسبب عدم قدرتها على منافسة الشركات الكبرى بالسوق لجأت لوضع معايير جديدة للبيع، ومنها خفض الدفعات المقدمة للحجز وزيادة فترات التقسيط بما أدى لاضطراب السوق، وبعض الشركات لم تحصل على أية مقدمات، ولذلك فمن المتوقع تعثر بعض الشركات ودخولها فى مشكلات لتنفيذ مشروعاتها بما سيؤدى لإرباك السوق بشكل عام.
■ هل من المتوقع حدوث فقاعة عقارية ام لا وكيف تتجنب شركات التطوير العقارى حدوث ذلك الأمر؟
_ هناك خلط فى هذا المفهوم فالفقاعة العقارية هى ما حدث فى أمريكا 2009 من حدوث أزمة مالية عالمية سببها أزمة عقارية حيث ان هناك عملاء للبنوك أخذوا قروضا بنكية لتمويل عقارات وتم التعثر فى السداد للبنوك فتم الحجز على تلك الوحداث العقارية وبيعها فى مزادات بأقل من أسعارها، هذا هو مفهوم الفقاعة العقارية بينما البعض يعرفها على انها زيادة المعروض عن المطلوب وهذا لن يحدث للأسباب التى ذكرناها، بينما المشكلة ان جميع من يعملون فى الاستثمار العقارى يتعاملون مع نوعية واحدة من الوحدات وهى الفيللات والوحدات الفاخرة وهى تخدم شريحة معينة من العملاء، فمشكلة سوق العقارات تكمن فى عرض المطورين العقاريين وحدات سكنية ذات مساحات كبيرة مما أدى لارتفاع الأسعار، وهذه الظاهرة دفعت الطلب على العقارات للتباطؤ نسبيا.
ولكن نحن نحتاج ان نخدم الشريحة المتوسطة والاقل دخلاً من خلال إنشاء وحدات بمساحات صغيرة وبنظم مختلفة فى السداد، ولكن من يرددون مصطلح  «الفقاعة العقارية» سيتسببون فى تخوفات من العملاء من شراء الوحدات السكنية فى الوقت الحالى أملاً فى انخفاض أسعارها فى حالة الرقود فى السنوات القادمة ولكن هذا لن يحدث بالعكس فمن المتوقع ان يرتفع سوق العقارات بنسبة 15% هذا العام. فمعدلات الاستثمار فى العقارات لا تزال جاذبة للأفراد للاحتفاظ بها كمخزون للقيمة، كاشفا أن بعض المؤشرات لكبرى الشركات العقارية تشير إلى 50% من حجم المبيعات للأفراد بهدف الاستثمار وليس بهدف السكن.
■ هل سيسهم إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين فى مواجهة الدخلاء على القطاع والمضاربين فى السوق؟ والى أى مدى سيخدم السوق العقاري؟
أعتقد ان الحكومة حالياُ متحمسة جداً لانشاء اتحاد المطورين او المستثمرين العقاريين بعدما دخل سوق العقالرات فى الفترة الاخيرة مقاولون صغار ليس لديهم دراية ولا خبرة بمجال العقارات وبالفعل قاموا بحجز قطع اراضى فى العاصمة الإدارية وغيرها من المدن الجديدة على أساس أقامة وحدات سكنية ولكن بعد مرور عام أو أكثر لم يتم بناء اى طوبة فى تلك المناطق، وهو ما يزعج الحكومة التى تريد تعمير تلك المدن، وبالتالى فقام رئيس الورزاء مصطفى مدبولى بعقد اجتماع منذ عده أشهر مع أبزر المستثمرين العقاريين فى مصر للوقوف على ملامح ذلك القانون وأعتقد انه سيصدر قريباً، وقد اقترحت ان يتم فيه تقسيم شركات العقارات المنضمة اليه الى قطاعات ودرجات كل شركة على حسب قدرتها المالية وخبرتها فى السوق العقارية بمعنى عملها فى العقارات قديم ام شركة جديدة، كذلك ما تمتلكه من خبرات بشرية، ولا يتم إسناد اى عملية عقارية او منتح قطع اراض للدولة لمقاولون الا بعد الرجوع الى ذلك الاتحاد والانتقاء من الشركات على حسب حجم المشروع المراد تنفيذه ولا يتم اسناد اى مشروعات عقارية او تخصيص اى أرض اللا بعد الرجوع الى الاتحاد، وذلك الاتحاد سيحمى حقوق الدولة من سداد مستحقات تخصيص الاراضى والالتزام بالمواعيد المخصصة للبناء، كذلك سيحمى حقوق العملاء مةن عدم التعامل مع شركات وهمية او شركات غير ملتزمة، بالاضافة الى انه سيمنع دخول مجال العقارات من غير المتخصصين مما يحدث ارتباكا فى السوق العقارى وهو ما يحدث فى الوقت الحالى، مما  يؤثر شركات الاستثمار العقارى غير الجادة على ثقة العميل فى جميع الشركات.
■ اشرح لنا  مبادرة البنك المركزى لمساعدة القطاع العقارى بتخفيض الفائدة؟
هناك بعض الصعوبات المتمثلة فى سعر الفائدة المرتفع والقيمة التى تم تحديدها من قبل البنك المركزى بنسبة 10% فى مقابل الأوراق التجارية المرتدة والتى تمثل تكلفة وضغطًا على المحفظة المالية للشركات، فعلى الرغم من ذلك فإن المبادرة ستساهم فى تحريك وتنشيط السوق العقارية وتعزيز السيولة لدى الشركات خاصة الشركات التى تتمتع بملاءة مالية كبيرة  ولكن  الضوابط ستسهم بشكل كبير من تقليل المخاطر المتعلقة بالتعاملات على الأصول العقارية، _ هل تنصح بالاستثمار فى العقار؟
- سيظل العقار استثماراً مجدياً ما دام يعبر عن طلب حقيقى، والطلب حقيقى خصوصاً فى كل المدن القديمة بكل محافظات مصر، وإذا كان نتحدث عن المصلحة قصيرة الاجل  فالاستثمار العقارى مجد ولكن بشكل قصيرو ضيق  أما لو كنا نتحدث عن مصلحة البلد فتوظيف هذه المدخرات فى مشروعات صناعية أفضل ألف مرة لأن الصناعة تعنى إنتاجاً وتصديراً وتنمية ومزيدا من فرص عمل
■ ماذا عن تصدير العقار وهل سيفتح مزيدا من الانتعاش فى سوق العقارات؟
_ كنت قد اقترحت أثناء لقائنا برئيس الوزراء منذ عده اشهر خطة لتصدير العقار وذلك من خلال اقامة معارض دولية مصرية فى الخارج على ان يقوم مركز المعلومات التابع لمجلس الوزراء ببحث أكثر الدول التى يمكن ان تكون جاذبه للاستثمار العقارى فى مصر وهى ستكون بالاخص فى دول الخليج وكذلك روسيا خاصة بعد تحسن العلاقات المصرية الروسية وتوطدها فى الفترة الاخيرة، فعلى سبيل المثال فى الغردقة وشرم الشيخ هناك مواسم معينة تكون نسبة اشغال الفنادق مكتملة ولا تستوعب مزيد من السياح فلماذا لا نستغل ذلك فى توفير وحدات سكنية وفيللات فى تلك المناطق السياحية والترويج  لها فى الخارج تكون بديلا للفنادق خاصة ان الروس والانجليز حالياً يلجأون الى تركيا للتملك والسياحة خاصة بعد ارتفاع تكلفة السياحة فى اسبانيا، كذلك لا يرحب الاجانب بالسياحة فى لبنان لما بها من عدم استقرار سياسى، بالاضافة الى ان  الاسعار السياحية فى مصر هى الارخص فى منطقة الشرق الاوسط، فقمت بإقتراح أقامة معارض خارجية بواسطة سفارات مصر فى الخارج يشترك فيها كبار رجال العقار فى مصر ومسؤلى السياحة فى مصر للترويج للمناطق الجديدة فى مصر، كما يجب تعديل بعض أجزاء قانون تملك الأجانب لنفس الغرض لأنه يضع حد أقصى للتملك بواقع وحدتين للسكن أو مساحة أرض لا تتجاوز 4 آلاف متر فقط كحد أقصى، ويمكن أن نخص هذه النسب للمناطق التى ترغب الدولة فى قصر الملكيات فيها على المصريين مثل المناطق ذات الطبيعة الخاصة أو الاستراتيجية..
وبالتالى فنجاح التجربة المصرية فى تصدير العقار سيحقق إيرادات دولارية كبيرة للاقتصاد الوطني، ويضاعف الموارد التصديرية.
ولكن نجاح تصدير العقار ليس بالأمر السهل ولكن يتطلب اتخاذ حزمة من الإجراءات، أهمها معرفة احتياجات ومتطلبات العميل الأجنبي، وحل مشكلة التسجيل العقاري، ودعم الحكومة وطمأنة المشترى الأجنبى من خلال رعايتها وتواجدها بقوة المعارض العقارية الدولية ، ولذلك فلا بد من حضور السفير المصرى لأى معرض عقارى دولي، وحسن اختيار الشركات المصرية المشاركة فى تلك المعارض، واشتراط تحويل قيمة مبيعات تصدير العقار عبر أحد البنوك المصرية وإلا سيتم تحويل هذه الأموال للخارج.
كذلك يجب  منح الإقامة للأجانب مقابل شراء عقار، فهى خطوة جيدة ومهمة، ولكن لا بد من سرعة الإجراءات لمنح الإقامة وتكون تلك الإجراءات محددة بفترة زمنية معينة بعيدا عن البيروقراطية والروتين الحكومى.
كما سيزداد حجم الطلب بعد هجرة مواطنين عرب سواء من اليمن أو سوريا أو ليبيا أو العراق.
■ وما أهم مشروع قومى فى رأيك؟
تنمية إقليم قناة السويس، لأن عائد القناة يبلغ نحو 5.2 مليار دولار فقط سنوياً إذ لم يكن دور رؤساء الهيئة فى السابق سوى كمسرى يحصل رسوم عبور، ولكن مع طرح مشروع لتنمية الإقليم سيحقق تنمية لشرق وغرب القناة وسيرفع من دخل المنطقة إلى 100 مليار دولار سنوياً وهو أهم مشروع لمستقبل مصر.
■ ما رأيك فى العاصمة الإدارية الجديدة؟
العاصمة الإدارية قصة مختلفة، فقد رأى المخططون فى الدولة أن القاهرة فى عام 2050 لن يقل سكانها عن 40 مليوناً، أى ما يعادل سكان دول الخليج مجتمعة، وبالتالى ستكون الحياة فيها غير ممكنة، واقترحوا بناء عاصمة إدارية جديدة، واستقروا على اختيار موقعها بين القاهرة وقناة السويس، وكان المخطط أن يبدأوا نقل الوزارات والهيئات المتكدسة فى شارع قصر العينى إليها، بالإضافة إلى مؤسسات مالية مثل البورصة.
و هو قريب من  مشروع محور قناة السويس سيكون، إذا أدير بكفاءة، هو المصدر الرئيسى للدخل فى مصر خلال 40 أو 50 عاماً مقبلة، وبالتالى سيكون موقع العاصمة الإدارية مثالياً لخدمة النشاط الاقتصادى المتصاعد فى هذه المنطقة الحيوية.